Nehezebb eladni a fővárosi új lakásokat

Csaknem kétszer annyit kell fizetni egy újépítésű lakás négyzetméteréért Budapesten, mint vidéken, a használt lakások piacán pedig négyszeres árkülönbség is lehet. A Magyar Nemzeti Bank által közzétett Lakáspiaci jelentés szerint a budapesti használt lakások négyzetméterára már elérte a 400 ezer forintot, a megyeszékhelyeken ennek feléért lehet lakáshoz jutni, a községekben pedig 100 ezer forintnál is kevesebbe kerül egy négyzetméter. Az új lakások esetén Budapesten 516 ezer forint az átlagos négyzetméterár, a megyeszékhelyeken, városokban és községekben pedig 308, 294 és 236 ezer forint.

Mindez azt is jelenti, hogy az elmúlt évben folytatódott a lakásárak emelkedése – országosan mintegy 15 százalékkal. Az MNB előrejelzése szerint az idei év második felében tovább folytatódik a növekedés, annak dinamikája ugyanakkor lassulni fog. A településtípusok szerinti bontásban viszont megfordulni látszanak az eddigi trendek: a fővárosban lassult, a vidéki városokban gyorsult az árak növekedésének üteme – mutatott rá Nagy Tamás, a jegybank főosztályvezetője. Ezzel együtt az országban még mindig vannak olyan régiók – például Észak-Magyarországon , vagy az Észak-Alföldön – ahol még a válság előtti, 2008-as szintet sem érik el a lakásárak. Budapesten és Nyugat-Magyarországon ugyanakkor 51, illetve 25 százalékkal kerülnek többe, mint 9 éve.

A megnövekedett árszint következményeként a fővárosban már nehezebb is eladni az ingatlanokat: az új lakások várható értékesítési ideje az előző negyedévi 12 hónapról 14 hónapra nőtt. A leggyorsabban a kisebb lakások kelnek el: egy 50 négyzetméternél kisebb lakás csaknem 11, az 50-80 négyzetméter közöttiek 15, a 80 négyzetméter felettiek több mint 21 hónap alatt kelnek el.

A fővárosban csökkent is az adásvételek száma, a vidéki településeken viszont nőtt. A piaci forgalom elsősorban azokon a területeken esett vissza, ahol az átlagos négyzetméterárak a leginkább emelkedtek.

A fővárosi újlakás kínálat az elemzés szerint 2018 végén fog tetőzni: a futó projektek alapján az idén várhatóan 3200 új lakást adnak át, jövőre mintegy 7700 új lakás készülhet el. Ezek az adatok messze elmaradnak a válság előtti évi 8-10 ezer átadástól, 2019-re ráadásul tovább is csökkenhet – 4100-ra – az átadott új lakások száma. A csökkenés oka feltehetőleg az, hogy 2020. január 1-jétől megszűnik az új lakásokra vonatkozó eddigi áfa-kedvezmény, azaz a jelenlegi 5 százalékról ismét 27 százalékra nő a kulcs. A piaci szereplők erőteljesen lobbiznak is az áfa-kedvezmény megtartásáért. Nagy Tamás szerint egy ezzel kapcsolatos határozott és egyértelmű kommunikáció oldaná a piac bizonytalanságát és megkönnyítené a költségek tervezését.

A lakáspiac fellendülésének további erős gátja az alapanyag és a szakképzett munkaerő hiánya. A korábbi években az alacsony kereslet illetve a pénzügyi korlátok fogták vissza az ingatlanpiacot, a foglalkoztatottság bővülése és a keresetek növekedése viszont most ismét serkenti a lakások iránti keresletet.

Az MNB szerint a jelenlegi lakásárak szintje országosan még a lakáspiacot meghatározó – a háztartások jövedelme, munkaerőpiaci helyzete, lakásállomány mennyisége és minősége alapján számolt - gazdasági fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodik. Budapesten ugyanakkor az árak már kismértékben túllépték az indokolt szintet. Ezzel összefüggésben a fővárosban romlott, míg országosan kismértékben javult a hitelből történő lakásvásárlás elérhetőségének indexe (HAI). A banki adatok alapján a hitelből történő lakásvásárlások aránya emelkedett az utóbbi időben, az új lakáshitelek kibocsátása 34 százalékkal bővült éves átlagban. A HAI-index azt megmutatja, hogy egy két átlagkeresettel rendelkező háztartás egy átlagos – 65 négyzetméteres – lakás hitelből történő megvásárlásához szükséges jövedelem hányszorosával rendelkezik. Az index országosan (1,42) azt mutatja: bár a lakásárak emelkedtek, az alacsony kamatszint és a bérek növekedése miatt a lakásvásárlás hitelből történő finanszírozása még mindig kedvező lehetőség a lakosság számára. Budapesten viszont a lakásárak jelentős emelkedése miatt a mutató már az elérhetőségi szint határán mozog (1,08).

A jegybank elemzéséből ugyanakkor az is kiderül: a hitelezés bővüléséhez még jelentős tér van, a lakáshitelezés GDP-arányos szintje európai és régiós összehasonlításban is alacsony hazánkban.